无权出租是否导致房屋租赁合同无效

2017年12月18日来源：法邦网-法邦时评作者：姜世明律师我来说两句(0人参与)

案情简介：无权出租是否导致房屋租赁合同无效

由于A公司原已向产权人承租系争房屋，并签订了房屋租赁合同，产权人陈某去世后，根据李某、陈一的要求，A公司与李某重新签订租赁合同，该合同同时约定，李某为该房屋的代理人，陈二、陈三以起诉的形式对李某的代理行为不予追认，李某仅为陈一的代理人，现陈二、陈三均未提供李某与A公司间租赁合同严重损害继承人权益的充分证据，A公司因本次诉讼在诉讼期间于2015年4月30日前搬离系争房屋，李某与A公司间租赁合同已解除，故陈二、陈三要求确认李某与A公司间租赁合同无效，缺乏依据，法院不予支持。陈二、陈三如认为自己的权益受到侵害，可另行起诉主张权利。

法院判决：驳回原告的诉讼请求

依据物权法之相关规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。房屋出租行为系为物设定债的关系，不发生物权的移转，并非（物权）处分行为，因此，陈一未经陈二、陈三同意对外出租房屋并不导致租赁合同无效。法院审理后，根据《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条之规定，于二○一五年六月十八日作出判决：一、驳回陈二的诉讼请求；二、驳回陈三的诉讼请求。案件受理费人民币1，650元，减半收取计825元，由陈二负担412.50元，陈三负担412.50元。

律师说法：如何认定本案的房屋租赁关系

李某与A公司间的房屋租赁合同约定李某作为房屋的代理人与A公司建立租赁关系，诉讼中李某陈述其受陈一的委托而行使代理权，陈一对此予以认可，因此，李某的代理行为的法律后果应直接归属于被代理人陈一；依据已查明之事实，陈某的法定继承人有陈二、陈一、陈三，因此，陈一将未分割的遗产对外出租，系未经其他共有人同意擅自对共有物设定了债的负担。本院认为，依据合同法相关规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，因此，无权出租并不导致租赁合同无效。