案情简介：散伙进行房屋转让，协议是否有效

刘某与马某合伙建一蔬菜市场，取名黄桥乡长虹果蔬交易市场，地点在黄桥乡前石羊段路南（西漯公路），面积为2340 平方米（3.51亩），该土地的原使用权人是前石羊村十一组村民孙洪思、孙某、孙玲恩。刘某以自己的名义于2001年6月1日与该三人的代表孙某签订了租赁土地合同书一份，土地租赁使用期限为20年，每亩费用800元。刘某及马某合伙在该市场建房八间、棚子八间，房产证、土地使用证均为刘某的名字。2003年11月6日马某退伙，并达成协议，将共建房屋八间中的四间及四间棚子给被告，后原告又以3000元买回一间房屋及一间棚子，马某分得合伙中贷款12000元，马某得三间房和三间棚子。当时马某把三间房以20000元价格卖给刘某时，刘某嫌贵没有买。2003 年11月26日马某将三间房屋及三间棚子以4000元现金、9000元贷款本金及利息（从2003年11月26日起计算，以前利息由马某偿还）卖给了孙某。

法院判决：房屋转让协议无效

法院审理认为：二人合伙经营蔬菜交易市场，二人散伙时对共同财产进行了分割，之后一个或数个原共有人分得财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人在相同条件下有优先购买权。马某与刘某分房时以20000元价格让刘某购买，刘某未同意，后马某以14000元价格卖给孙某时未征得刘某同意，侵犯了刘某的优先购买权，马某与第三人孙某签订的转让协议属无效协议，原告的主张合理合法，依法应当予以支持。第三人孙某称购买时付给马某现金5000元，贷款本金9000元，第三人孙某未还贷款是因马某未办理房产证；马某称第三人孙某给付其5000元不是事实，而是4000元，并给第三人孙某打有收据。因第三人未请求返还购房款，本案不予审理。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条，以及《中华人民共和国合伙企业法》第二十二条之规定，判决：一、马某与第三人孙某所签订的房屋转让协议无效；二、在同等条件下，刘某有优先购买权。案件受理费400元及其诉讼费350元，由马某负担。

律师说法：如何认定房屋效力

马某出售给孙某的三间房屋及三间棚子原系西华县黄桥乡长虹果蔬交易市场的组成部分，在刘某与马某合伙经营该市场时属于合伙人的共有财产。马某退伙后向与合伙无关的第三人转让其分得的房屋及棚子时应当通知原共有人，原共有人在同等条件下享有优先购买的权利。孙某虽然称马某转让房屋及棚子时已经征求了刘某的意见，在刘某明确表示不要的情况下才卖给了自己，但其主张缺乏相关证据证明，依法不予采信。

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